Potenzialanalyse und baurechtliche Rahmenbedingungen
Im Auftrag des Bauherrn wurde das bauliche und wirtschaftliche Entwicklungspotenzial einer Liegenschaft mit straßenseitigem Wohnhaus und ehemaliger Tischlerei im Innenhof untersucht. Eine Variantenstudie stellte Abbruch und Neubau einer Sanierung des Bestands gegenüber.
Durch Änderungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans lagen Teile des Hofgebäudes mittlerweile innerhalb einer gärtnerisch auszugestaltenden Fläche. Zudem waren die Baufluchtlinien zurückversetzt und die zulässige Gebäudehöhe auf 6,00 m reduziert worden. Die bestehende, konsensgemäße Höhe von 6,50 m konnte bei einem Bestandsumbau hingegen erhalten bleiben. Ein Neubau hätte erhebliche Verluste an Nutzfläche und Bauvolumen bedeutet. Die Entscheidung fiel daher zugunsten des Bestandserhalts.
Revitalisierung des Hofgebäudes
Die seit Mitte der 1990er-Jahre leerstehende Tischlerei befand sich in einem schlechten baulichen Zustand. Das Sanierungskonzept sah den Erhalt und die statische Ertüchtigung der tragenden Bausubstanz sowie die Umnutzung zu vier Wohnungen mit insgesamt rund 259 m² Wohnnutzfläche vor. Die Wohnungsgrößen reichen von 47 bis 90 m².
Für die Erdgeschossbereiche waren private Gartenflächen vorgesehen, für die oberen Wohnungen Galerieebenen im Dachraum. Die Aufenthaltsräume orientieren sich zur natürlichen Belichtung zum Innenhof, während Nebenräume entlang der Feuermauern angeordnet sind. Die Dachgauben wurden mit einer Breite von maximal einem Drittel der jeweiligen Fassadenlänge auf die Galerien abgestimmt, um die nutzbaren Raumhöhen zu optimieren.
Für die Umnutzung des Hofgebäudes liegt eine Baubewilligung vor. Die Umsetzung ist bislang nicht erfolgt.
Sanierung des Haupthauses
Parallel dazu wurden sieben Bestandswohnungen aufgewertet, die Kellerräume saniert und eine großzügige Erdgeschosswohnung geschaffen. Im Innenhof entstanden ein Kinderwagenraum sowie überdachte Müll- und Fahrradabstellbereiche.
Ergänzend wurden ein Dachgeschossausbau und ein Aufzug geplant. Der Dachgeschossausbau wurde eingereicht, bislang jedoch nicht umgesetzt.
Konsensbereinigung und Nutzwertgutachten
Eine besondere Herausforderung stellte die baurechtliche Aufarbeitung des gesamten Gebäudebestands dar. Für das Nutzwertgutachten mussten sämtliche Wohnungen aufgenommen, vermessen und mit den baubehördlichen Konsensunterlagen abgeglichen werden.
Festgestellte Abweichungen erforderten zunächst entsprechende Konsensbereinigungen. Auf Grundlage des bereinigten Bestands sowie der Einreichplanungen für das Hofgebäude und den Dachgeschossausbau konnte anschließend das Nutzwertgutachten für den Bauträger erstellt und eingereicht werden.
